Detrazione al 36% o al 50%?

Cinque nodi ancora irrisolti sui bonus casa 2025

La legge di Bilancio 2024 (Legge n. 207/2024, commi 54 e 55) ha ridefinito il quadro delle detrazioni fiscali per gli interventi edilizi a partire dal 2025. Dal prossimo anno, la detrazione “base” per ristrutturazioni scenderà al 36%, mentre si potrà beneficiare di un’aliquota maggiorata del 50% solo in presenza di specifiche condizioni.

Il testo normativo, però, solleva più domande che certezze. In particolare, cinque casi pratici rimangono ancora privi di risposta, lasciando contribuenti e professionisti in attesa di chiarimenti ufficiali. Vediamoli nel dettaglio.

1. Prima casa durante e dopo i lavori: come si dimostra?

Il 50% di detrazione spetta solo se l’intervento è effettuato da un proprietario o titolare di diritto reale su un immobile adibito ad abitazione principale. Ma cosa accade:

• Se il contribuente deve trasferire la residenza altrove per tutta la durata dei lavori?

• Se l’immobile è acquistato o ereditato e viene adibito a prima casa solo a fine lavori?

• Se si ristruttura un immobile già posseduto ma non ancora adibito ad abitazione principale?

Un’indicazione utile arriva dalla Circolare 13/E/2023, che per il Superbonus al 90% consentiva l’adibizione a “prima casa” alla fine dei lavori. Tuttavia, servirebbe una conferma esplicita per estendere questa interpretazione anche al nuovo regime del 2025, indicando chiaramente entro quando l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale per non perdere l’aliquota maggiorata.

2. Bonus acquisti: come si dimostra l’uso come prima casa?

Nel caso dei bonus acquisti (articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, e articolo 1-septies del DL 63/2013), la situazione è ancora più complicata. L’acquirente non può, al momento dell’acquisto, dimostrare che l’immobile sarà la sua abitazione principale. Eppure, dovrebbe comunque poter accedere al 50%, a condizione che lo diventi entro un certo termine.

Anche qui, manca un riferimento temporale certo: entro quando deve avvenire l’effettiva adibizione a prima casa? Al momento della dichiarazione dei redditi? Entro l’anno? Serve una precisazione normativa urgente per evitare incertezze interpretative.

3. Pertinenze: il 50% si estende anche a box e posti auto?

Altro scenario frequente: gli interventi su pertinenze dell’abitazione principale, come garage o posti auto (art. 16-bis, comma 1, lettera d, TUIR).

Il principio consolidato è che le pertinenze seguono la disciplina dell’immobile principale. Ma la nuova norma non lo ribadisce esplicitamente. Serve quindi una conferma formale: se la casa è abitazione principale, anche il box collegato può beneficiare del 50%?

4. Lavori condominiali: che detrazione spetta ai singoli?

La nuova disciplina sembra tagliare con l’accetta: 36% per tutti nel caso di interventi condominiali. Ma è davvero così?

L’interpretazione letterale lo suggerisce, ma allora perché non considerare il profilo individuale del contribuente? Spetterebbe all’amministratore verificare, per ogni condomino, se l’immobile è abitazione principale, con tutto ciò che questo comporta anche a livello di riparto delle spese?

Un’alternativa più lineare potrebbe essere quella di lasciare al singolo contribuente la prova del possesso dei requisiti, da documentare in sede di dichiarazione fiscale.

5. Familiari conviventi e comodatari: possono ottenere il 50%?

Un ultimo nodo riguarda i beneficiari non proprietari: familiari conviventi, comodatari, usufruttuari. In molti casi, queste figure possono usufruire delle detrazioni, pur non essendo titolari di un diritto reale.

Ma la nuova norma lega il 50% di detrazione alla presenza di un proprietario o titolare di diritto reale che usa l’immobile come abitazione principale. Il convivente o il comodatario, quindi, rischia di restare al 36%, anche se vive stabilmente nell’immobile.

Una contraddizione che andrebbe risolta, chiarendo se la “dimora abituale” del contribuente o del familiare (come previsto dall’articolo 10, comma 3-bis del TUIR) sia sufficiente per far valere il diritto all’aliquota maggiorata.

Conclusioni

Il nuovo impianto normativo rischia di essere poco efficace senza chiarimenti tempestivi. Le incertezze operative possono scoraggiare interventi edilizi o generare errori in buona fede con conseguenze economiche rilevanti.

Un intervento chiarificatore dell’Agenzia delle Entrate – magari con una circolare dedicata – sarebbe auspicabile al più presto. Nel frattempo, resta fondamentale il supporto di consulenti e professionisti capaci di interpretare il quadro normativo alla luce dei precedenti e delle prassi già consolidate.